Отримуйте інформацію лише з офіційних джерел
Єдиний Контакт-центр судової влади України 044 207-35-46
Здійснення самочинного будівництва спірного об`єкта нерухомості та в подальшому його державна реєстрація на підставі договору купівлі-продажу порушує права органу місцевого самоврядування на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій спірний об`єкт нерухомості зведений.
Чернівецька міська рада звернулася до Господарського суду Чернівецької області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця (Відповідач 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю (Відповідач 2) за захистом прав комунальної власності на землю, шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна та усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження земельною ділянкою по вул. Полєтаєва Федора, 8 у м. Чернівці.
ТОВ внаслідок реконструкції та добудови квартири, збільшило загальну площу приміщення, чим зайняло частину земельної ділянки Чернівецької міської ради, на яку в товариства відсутні правовстановлюючі документи. Реєстрація права власності ФОП на спірний об`єкт нерухомості перешкоджає Чернівецькій міській раді реалізовувати всі правомочності власника щодо земельної ділянки, на якій знаходиться частина цього об`єкта.
Натомість Чернівецька міська рада вважає, що порушення її прав полягає в наданні тимчасовим спорудам титулу об`єкта нерухомості.
На думку позивача, враховуючи, що спірна споруда була зведена ТОВ, а ФОП є фактичним володільцем даної споруди, то усувати перешкоди у здійсненні права користування земельної ділянки повинні обидва відповідачі.
Ухвалюючи рішення, суд зробив акцент на постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 916/1174/22 від 15.11.2023, яка в свою чергу виснувала, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
ВП ВС також зробила висновок про неефективність такого способу захисту власником земельної ділянки, як скасування державної реєстрації збудованої на ній споруди, зазначивши, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно.
Тому ВП ВС дійшла висновку, що належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
За результатом розгляду справи,Господарський суд Чернівецької області дійшов до висновку, що здійснення ТОВ самочинного будівництва спірного об`єкта на земельній ділянці, на яку в останнього були відсутні правовстановлюючі документи, та подальша реєстрація права власності на нерухоме майно, до якого увійшла і спірна споруда, а також реєстрація такого нерухомого майна за ФОП (на підставі договору купівлі-продажу), порушує права Чернівецької міської ради, як власника земельної ділянки, а тому частково задовольнив позовні вимоги, встановивши обов’язок ФОП усунути перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження спірною земельною ділянкою, а в решті позовних вимог ухвалив відмовити.
Законність та обґрунтованість ухваленого рішення Господарського суду Чернівецької області від 23.05.2024 підтверджені постановою Західного апеляційного господарського суду від 04.11.2024 та постановою Верховного Суду від 25.02.2025.
Ознайомитись детальніше із рішенням Господарського суду Чернівецької області по справі №926/296/24 за посиланням.
_03_03.png)
